소규모 귀농인의 성공전략(2)

 

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 소규모 귀농인의 성공전략 1에서는 농사지어서 성공하기(돈벌기) 어려운 이유에 대해 말씀드렸습니다. 귀농을 준비하시는 분들은 참으로 답답하실 것입니다. 그렇다고 귀농을 포기할 수 도 없습니다. 저 자신 부터가 땅을 일구고 뭔가를 심어 가꾸는 것이 그렇게 마음이 편하고 즐겁습니다. 황량한 들판을 바라보며 저기에 뭘 심으면 파릇파릇 새싹이 돋고 꽃이 피고 열매를 맺고 사람들이 즐겁게 놀까.. 생각하면 그렇게 마음이 편안합니다. 문제는 돈이 안된다는 거죠... 농사는 재미있으니 이제 돈만 벌면 얼마나 좋겠습니까?

 

그래서 오늘은 소규모 귀농인이 어떻게 하면 성공할 수 있을까를 생각해 보겠습니다.

 

     * 소규모 귀농인이라 함은 자금규모가 1-2억원 정도로 농사를 지어서 소득을 내야하는 사람입니다.

 

 첫째는 비용을 줄여야 합니다. 비용중 가장 큰 부분이 땅값고 집값일 것입니다.

     1) 먼저 땅값입니다.

        농촌인력이 고령화 되네 농사지을 사람이 없네 말이 많아도 최근 2-3년 사이에 전국의 농지가격이 50-100%정도 오른 것 같습니다.

        앞으로는 어떨까요?

        어쨌든 땅은 농사를 짓는 사람의 가장 중요한 생산기반입니다. 이 생산기반을 비싸게 산다면 무슨 농사를 지어야 금융비용(농지

        구입비의 년간 약 8% ) + 변동비(종자대, 비료대, 농약대, 시설감가상각비, 인건비) 등을 감당할 수 있을까요

        예컨대 평당 2만원 짜리 땅을 구입한다면 금융비용만 연간 1,600원 듭니다. 다시 말하면 어떤 종목을 재배해도 수익을 낼  가능성이

        높아 진다는 거죠. 그러나 평당10만원 짜리 땅을 산다면 금융비용만 8,000원 입니다. 뭘 재배해야 평당 8,000원의 금융비용을 벌 수

        있을까요?  무척어려운 일일 겁니다.

 

        어차피 세월가면 땅값이 오를텐데... 당장 이자 좀 부담한다고 뭐 문제되겠느냐? 라고 생각하실 수 있겠지만  땅이라는 것은 아파트와

        달라서 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수도 없거니와 가격도 정해지지 않아 주인 잘 만나야 제값받고 팔 수 있는데 내가 급해서 내놓은 처지에

        제값받고 팔 수 있겠습니까?

 

        게다가 처음 살 때 개발호재가 있네.. 아니면 부동산 농간에 속아서(시골 땅은 주인이 내놓은 가격에 팔고 복덕방은 일정한 수수료를

        받는 것이 아니라 주인이 얼마 받아달라고 하면 복덕방이 얼마를 받던지 알아서 팔고 땅주인에게는 부른 가격만 주면 되기 때문에

        터무니 없는 가격을 부를 가능성이 높고 이렇게 높은 가격을 받으려고 여러가지 조건을 부풀리기 때문에 물정 모르는 사람은 높은

        가격에 살 가능성이 매우 높습니다) 높은 가격에 샀다면 앞으로 얼마의 세월이 지나야 땅값이 오르겠습니다. 20년전 제주도에 평당

        20만원에 땅 산 분 지금은 15만원에도 문의조차 없답니다. 강원도 평창에 있는  땅을 산 분은  말할 것도 없겠죠.

 

        막연하게 '땅값이 오를테니' 하는 생각은 버리시고 철저하게 정말 내가 하려는 농사를 해서 수익을 낼 수 있는 가격인가를 생각해

        보셔야 합니다. 그러나 그 땅에서 꼭 농사를 지으려는 것이 아니고 펜션을 한다던가 부업으로 음식점을  한다던가  하는 경우는 좀

        다르겠죠.

      

        순수하게 농사만 짓는다면 남쪽 땅이 좋겠죠. 가격도 싸거니와(2만원-4만원) 더 좋은 것은 일년 3모작도 가능하다는 것입니다.

        봄농사, 여름농사,  가을/겨울농사 사계절 농사를 지을 수 있습니다, 특히 겨울에도 봄동(겨울배추)나 시금치 등은 별도로 가온을

        안해도 키울 수 있으니 농사짓는 데는 큰 잇점이 있습니다. 추운지방은 1~2모작하면 끝이고 더 이상은 농사용 전기로, 보일러로

        온도를 높여주고 비닐하우시 시설을 해야하니 그 비용도 만만치 않겠죠. 다만 안개가 많이껴서 일조량이 부족하다거나 태풍 등으로

        과일 등은 키우기 어려운 것이 단점입니다.

 

        시골에서 땅을 사는 경우는 도로없는 땅은 절대 사지 말아야 합니다. 파는 사람은 빨리 팔려고 남의 땅에 난 도로지만 '내가 평생

        내 땅처럼 이용해 왔으니 안심하고 이용해도 된다, 도로 주인이 내 동생같은 사람이니 내말이면 된다'는 식으로 이야기 합니다.

        그러나 팔고나면 그 동생은 어떻게 나올까요? '그 분이야 내 형님같은 분이지만 당신은 뭐냐?'이렇게 나올 것입니다. 그 형님같은

        전 땅주인은 뭐라 할까요? '동생같은 사람이 그럴 줄 몰랐다. 그리고 생각해 보니 너무 싸게 판 것 같다. 얼마 더 주면 다시 동생하고

        얘기해 보겠다' 이렇게 나오지 않을까요?   만약 불가피하게 다른 사람의 땅을 통과해야 한다면 땅주인에게  '도로의 소유자에게

        그 부분을 분할해서 같이 팔면 사겠다'라고 해서 땅파는 사람이 해결하게 해야 하고 이 경우 공증을 받아둬야 할 것입니다.

  

        공부상에 도로가 없지만 하천부지 등 국유토지와 인접해서 도로와 연결되어 있으면 통행로를 쉽게 낼 수 있기 때문에 공부상 맹지

        라고 해도 잘 분석해 보면 저렴한 가격에 살 수도 있습니다.(도로가 없는 맹지는 가격이 저렴하니까요)

 

        농지를 살 때는 경매나 공매를 이용하는 것도 좋은 방법입니다. 감정인이 객관적으로 감평평가를 했기 때문에 비싸게 살 염려가

        적고, 뜻 밖에 좋은 물건을 구할 수도 있습니다. 경매에 경매중개인과 같이 가면 오히려 높은 가격에 살 수 있으니 조심해야 합니다.

        경매중개인은 어쨌든 경락을 받아야 수수료를 받기 때문에 높은 가격에라도 경락을 받으라고 부추길 수 있기 때문입니다.

        하여간 경매건 뭐건 땅사는 것은 공부를 무지하셔야 합니다.

 

        시골사람들은 경지정리가 된 반듯한 땅을 좋은 땅이라고 합니다. 그러나 이런 땅은 내 마음대로 활용하기 힘듭니다. 농업진흥구역이라

        다른 용도로 전용도 까다롭고, 또 주위 땅과 연접해 있기 때문에 옆에서 농약을 치거나 하면 내 땅으로 다 날라와서 친환경이니

        살림집이니 농산물 가공이니 하는 것은 물건너 갑니다. 될 수 있으면 다른 농지와 떨어진 땅, 뒤는 산이고 앞은 들판인 땅이면

        금상첨화겠죠.게다가 옆에 계곡물까지 흐른다면....저수지까지 앞에 있다면... 점점 기대가 커지네요. 이런 땅은 활용가능성이 무지

        많아 집니다, 부업으로 닭을 놓아 키울 수도 있고, 벌통을 좋아 토종꿀 생산할 수 있고, 저수지에서 민물고기를 키워 팔 수도 있고..

 

        임야를 개간하는 것은 비용이 많이 듭니다. 차라리 임야를 그대로 이용해서 닭을 놓아 기르든지, 산야초를 기르든지 하는 농업을

        생각해 보는 것이 좋을 것 같습니다. 임야는 특히 전기공사시 기존 전봇대에서 너무 멀리 떨어져 있으면 땅값보다 한전에 내야하는

        전기공사비가 더 들어갈 수 있으니 이것도 주의해야 합니다.

 

        어쨌든 싸게 사서 현재 수익성이 높은 땅이 나중에 가격이 올라도 더 오를 것이라는 것은 두말할 필요가 없겠죠.

 

       땅 크기는 어느 정도가 좋을까.. 이것도 고민거리입니다. 너무 적으면 소득이 적고 큰 땅을 구하려니 같이 붙어 있는 큰 땅이 없습니다.

       결국 여기 몇백평 저기 몇백평 또 저기 몇백평... 이런 식으로 농지가 쪼개있다 보면 농사일 하는 시간보다 이동하는 시간이 더 많이

       듭니다. 그렇다고 막상 땅을 구입하러 가보면 몇천평 이렇게 붙어있는 땅이 거의 없습니다. 몇평이 적당한가는 뭘 하려는 지에 따라

       다르겠지만 매출 부분에서 다시 생각해 보기로 하겠습니다.

 

      이렇게 고생해서 기껏 땅을 샀더니 예전에 유해광물 채취하던 폐광지역이라 땅이 중금속에 오염되었다면 ㅠㅠ

 

      하여간 내 맘에 딱 맞는 땅을 구입한다는 것......... 정말 어려운 일입니다,

 

    2) 다음은 집값입니다.

        귀농하면 가장먼저 떠오르는 것이 '저푸른 초원 위에 그림같은 집을 짓고'인 모양입니다.

        조금 여유 있다고 생각하는 귀농인들은 일단 집부터 번듯하게 지어야 한다고 생각하는 모양입니다. 가시 싫다는 가족들 데려가려면

        그래도 이런 폼나는 집에 산다고 해야 마음이 조금 움직여서일까요?

 

        시골생활에서 가장 지출이 큰 부분이 난방비입니다. 겨울에 등유를 때야 하는데 집은 크죠, 단열은 제대로 안되죠, 찬바람은 불어

        대죠... 몇십만원은 우습게 날아갑니다, 자녀들 친척들 놀러오면 재우려고 방을 여러개 만들었는데 약하게라도 난방안하면 보일러

        얼어터지니 울며겨자먹기로 난방비 들여 보온을 해야 합니다.

 

        집은 소모품입니다. 20년 지나면 낡아서 보수하고 다시 지어야 한다는 말이죠.  또 당신이 1억원을 들여 시골에 집을 짓는 순간

        5천만원에 팔겠다고 해도 살사람이 있을까요?  그러면 만약 두 내외만 산다면 몇평이 적당할까요? 원룸식으로

        화장실하나 두고 침실+거실+주방 합치면 15평이면 되지 않을까요? 건축비는 얼마들까요.. 컨테이너 주택 비닐싸이딩 멋있게 한 것

        6평짜리 3개만 이어 붙이면 3개X700만원=2,100만원입니다. 더 저렴하게 한다면 6평짜리 컨테이너 3개 X 230만원=700만원에 300만원

        들여서 외부 비닐싸이딩 멋있게 하고 지붕올리면 1,000만원이면 되지 않나요? 수도나 전기인입공사비는 별도로 하고요.

 

        조금 더 돈을 들이면 이동식 주택이 있습니다. 이동식 주택은 외관은 컨테이너 주택과 비슷한데 주인장 말로는 철강을 더 튼튼한 것을

        사용하고 단열재도 두꺼운 것을 넣았답니다.. 그래서 가격은? 평당 250만원이라는데 15평을 만든다면 만만치 않죠? 내 생각에는

        컨테이너 주택내부에 석고보드 붙이는 것이 더 단열효과가 좋을 것 같은 생각도 듭니다.

 

        그러면 자녀들이나 친구 친척들이 놀러오면 어디 재우나?는 생각이 드실 것입니다. 6평짜리 컨테이너 주택을 사서 옆에서 설치해

        놓으시면 독채 별장에서 재울 수 있습니다. 전기온돌판넬 등을 설치하면(합판 한장크기의 반평이 약 3만원에 4장당 온도조절기 1개

        설치하면 평당 7-8만원 든답니다) 보일러 터질까봐 겨울내내 아까운 난방비 들일 필요도 없고 일년에 며칠 사용할 때만 보온하면

        됩니다. 독채별장이라 방문객들도 더 좋아할 것입니다. 단, 수도는 사용안할 때 물을 완전히 뺄 수  있도록 바깥에 물빼는 꼭지를

        만들어 두시면 더 편리하겠죠. 더 좋은 것은 이 컨테이너 주택을 그냥 썩히지 마시고 펜션으로 빌려 줄 수도 있겠죠. 방문객들이

        많아지면 옆에 한채 더 설치하면 되겠죠..더 많아지면 한채 더....

 

        * 원래 이런 컨테이너설치도 허가를 받아야 하는데....판매하는 사장님 왈...받침을 만들어 지상으로 부터 50 Cm을 띄워 놓으면   

          (즉 아래로 바람이 통하면) 부동산이 아니라 동산이므로 허가를 안받아도 된다네요. 땅과 붙어있으면 동산이 아니라 부동산이므로

           허가를 받아야 한다네요 ㅎㅎ 지나다니다가 이런 시설 설치된 음식점 보면 하나같이 붕 떠서 아래가 허전한 것은 이런 깊은 뜻이

           있답니다.    

 

        다른 여러가지 비용도 있겠지만 생략하고 다음에는 어떻게 하면 안정적인 소득을 올릴 수 있을까를 생각해 봅니다.

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